Immobilie im Alter: Vererben, verschenken, verkaufen – oder doch altersgerecht sanieren?

Vererben – das Haus in der Familie halten? 

Viele Eigentümer*innen möchten ihr Zuhause an die nächste Generation weitergeben. Das ist verständlich – schließlich steckt viel eigenes Herzblut darin. 

Doch erben bringt auch Herausforderungen mit sich: Erbschaftssteuer, Pflichtteilsansprüche und mögliche Konflikte in der Erbengemeinschaft. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €. Wird dieser überschritten, können sogar mehr als 30 % Steuer anfallen. Und auch enterbte Angehörige können Ansprüche geltend machen.  

Lösungen: Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag schaffen mehr Klarheit. Ein Pflichtteilsverzicht und die Eintragung eines Nießbrauchrechtes können zur Lösung beitragen und Ihnen das Zuhause bis zum Lebensende sichern. 

Unser Tipp: Lassen Sie sich von einem Notariat und einer Steuerberatung begleiten. Sie helfen, rechtssicher zu gestalten und steuerliche Vorteile zu nutzen. 

Schenken – zu Lebzeiten Klarheit schaffen? 

Eine Schenkung kann steuerlich attraktiv sein – vor allem, weil Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden dürfen. Sie übertragen das Eigentum, behalten sich aber z. B. ein Wohnrecht vor. So schaffen Sie klare Verhältnisse und entlasten Ihre Familie. 

Aber Achtung: Es gibt auch Risiken. Zum Beispiel wenn Sie gepflegt werden müssen, kann das Sozialamt prüfen, ob die Schenkung ganz oder teilweise rückgängig gemacht werden muss. 

Lösungen: Ein Wohnrecht oder Nießbrauch reduziert den steuerpflichtigen Wert. Ein Vertrag mit Pflegeverpflichtung zwischen Ihnen und den Angehörigen kann Ihre Versorgung sichern und Risiken reduzieren. 

Unser Tipp: Holen Sie sich auch hier Unterstützung von einem Notariat, einer Steuerberatungsgesellschaft und einem Profi, der den Immobilienwert realistisch einschätzt. Ein*e Gutachter*in oder ein*e Makler*in helfen hier weiter. 

Verkaufen – Freiheit und Fairness schaffen? 

Ein Verkauf schafft Freiheit. Sie lösen Kapital, reduzieren laufende Kosten und können sich eine kleinere, barrierefreie Wohnung leisten. Besonders sinnvoll ist der Verkauf, wenn Sie das Geld für Pflege, Reisen oder die Unterstützung Ihrer Familie nutzen möchten. 

Und: Der Erlös lässt sich gerecht unter den Kindern aufteilen – ohne darüber zu streiten, ob die Immobilie selbst bewohnt oder verkauft werden soll.  

Vorteile:  

• Steuerfreiheit bei Eigennutzung oder Eigentum über mind. 10 Jahre  
• keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer (Achtung: ggf. steuerpflichtig, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde) 
• gerechte Vermögensaufteilung 

Unser Tipp: Lassen Sie den Marktwert unbedingt professionell ermitteln. Ein*e Makler*in wie die Profis der DKB Grund begleitet Sie vom ersten Gespräch bis zum Notartermin. 

Geerbtes Haus – was ist zu beachten? 

Wer ein Haus erbt, muss sich neben dem laufenden Unterhalt des Hauses auch mit Steuern, Grundbucheintrag und Wertermittlung auseinandersetzen. 

• Erbschaftssteuer: Freibeträge für Kinder 400.000 €, Ehepartner 500.000 €
• Spekulationssteuer: entfällt bei Eigennutzung oder Besitzdauer über 10 Jahre

Die Grundlage für die Steuerberechnung bildet der Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt schätzt hier oft zu hoch. Ein Wertgutachten durch Sachverständige (Kosten ab ca. 2.800 €) kann helfen. Alternativ bieten auch Makler*innen eine solide Wertermittlung an. Akzeptieren muss das FA aber nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Nutzen Sie für einen ersten Blick auf den Wert auch gern unsere digitale Immobilienbewertung. 

Außerdem ist für den Grundbucheintrag  und den Verkauf ein Erbschein (Kosten abhängig vom Nachlasswert, z. B. 330 € bei 50.000 € Nachlasswert) notwendig. Der Grundbucheintrag selbst ist dann innerhalb von 2 Jahren gebührenfrei. Danach richten sich die Kosten nach dem jeweiligen Wert der Immobilie.  

Es besteht ein Wohnrecht? Das kann vererbt werden, mindert den Immobilienwert steuerlich und muss im Grundbuch eingetragen sein. 

Unser Tipp: Holen Sie sich frühzeitig steuerliche und rechtliche Unterstützung. Gern unterstützen wir Sie mit Kontakten zu Profis aus unserem Netzwerk.  

Hausverkauf in der Erbengemeinschaft – wie geht das? 

Wenn mehrere Personen ein Haus erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Das kann zu Konflikten führen. Wer darf weiter im Haus wohnen? Soll die Immobilie durch die Erbengemeinschaft verkauft werden? Was bedeutet das alles steuerlich? 

Alle Miterb*innen müssen einem Verkauf zustimmen. Wenn sich diese nicht einigen können, droht eine Teilungsversteigerung – oft mit Verlust. Wenn sich die Erbengemeinschaft aber einig ist, zu verkaufen, wird der Erlös nach Erbanteilen verteilt. Ein Erbschein oder ein notarielles Testament ist notwendig für die Grundbuchänderung. Doch aufgepasst: Auch hier fallen Kosten an. 

Unser Tipp: Suchen Sie das Gespräch. Ein Immobilienprofi, ein Notariat und ggf. ein *e Mediator*in können helfen, eine faire Lösung zu finden. 

Fazit – was ist der richtige Weg für Sie? 

Ob Sie vererben, verschenken, verkaufen oder umbauen – es gibt keinen pauschalen Weg. Aber es gibt eine Lösung, die zu Ihnen passt. Und die finden wir gemeinsam. Wir von der DKB Grund begleiten Sie – mit Erfahrung, Empathie und einem offenen Ohr für Ihre Wünsche. 

Wir beraten Sie ehrlich, begleiten Sie professionell und stehen Ihnen zur Seite, wenn es darauf ankommt. Aber Achtung: Wir übernehmen keine steuerliche Beratung. 

Vereinbaren Sie jetzt Ihr unverbindliches Beratungsgespräch mit uns. Wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen. 

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