Immobilie privat verkaufen: So gelingt der Hausverkauf ohne Makler*in

Ein realistischer Preis ist entscheidend. Je nach Immobilientyp kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Sie vergleichen Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Umgebung. Ideal für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
• Ertragswertverfahren: Hier stehen die Mieteinnahmen im Mittelpunkt. Dieses Verfahren eignet sich besonders für vermietete Immobilien und Gewerbeobjekte.
• Sachwertverfahren: Sie berechnen den Wert anhand der Baukosten und des Grundstücks. Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn keine Vergleichswerte vorliegen – etwa bei individuell gebauten Häusern.

Manchmal müssen auch unterschiedliche Verfahren kombiniert werden, um den Verkehrswert (also den Wert der Immobilie, der im Markt als erzielbar gilt) zu ermitteln.

Tipp: Eine professionelle Bewertung durch eine*n Gutachter*in kostet zwischen 500 und 1.500 Euro (bei einem Vollgutachten auch mehr) – eine sinnvolle Investition, wenn Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen möchten.

Für den privaten Immobilienverkauf brauchen Sie eine Reihe von Dokumenten. Dazu gehören unter anderem:

• aktueller Grundbuchauszug (ca. 10–20 €)
• Flurkarte/Lageplan (ca. 30–50 €)
• Energieausweis (ca. 80–150 €)
• Wohnflächenberechnung, Baupläne
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Nachweise über Modernisierungen
• Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
• bemaßte Grundrisse

Hinweis: Diese Liste ist nicht abschließend. Je nach Immobilie und Verkaufsfall können weitere Unterlagen notwendig sein – etwa Altlastenauskünfte, Baulastenverzeichnis oder Grundsteuerbescheide. Auch die Kosten können je nach Region und Anbieter variieren. Vor allem Wohnflächenberechnung, Baupläne und eine Teilungserklärung können erhebliche Kosten verursachen, wenn sie nicht (mehr) vorhanden sind.

Ein überzeugendes Exposé ist Ihr Aushängeschild. Es sollte die Immobilie ins beste Licht rücken – ehrlich, aber attraktiv. Dazu gehören:

• professionelle Fotos (Fotograf: ca. 150–300 €)

• Grundrisse

• ein klarer, informativer Text

• ein ansprechendes Design

• Inserate auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt (ab 50 €)

Tipp: Wer seine Wohnung oder sein Haus selbst verkaufen möchte, sollte auf eine hochwertige Präsentation achten – sie entscheidet oft über den ersten Eindruck.

Beim Hausverkauf von privat an privat führen Sie alle Besichtigungen selbst durch. Das bedeutet: Termine koordinieren, Fragen beantworten, die Immobilie präsentieren – und dabei den Überblick behalten. Außerdem sollten Sie Interessent*innen immer genau prüfen: Sind diese seriös und können sie sich die Immobilie leisten?

Was viele unterschätzen: Nicht alle, die zur Besichtigung kommen, sind wirklich kaufinteressiert. Es gibt sogenannte Besichtigungstouristen, die sich einfach nur umschauen möchten – ohne echte Kaufabsicht. Andere Interessent*innen sind dagegen sehr gut vorbereitet und stellen gezielt kritische Fragen: zur Bausubstanz, zu rechtlichen Details oder zur Nachbarschaft. Das kann schnell unangenehm werden, wenn Sie nicht auf alles eine Antwort parat haben.

Zeitaufwand: Je nach Nachfrage und Objekt können schnell 15 Stunden oder mehr zusammenkommen. Unterschätzen Sie den Aufwand nicht und kalkulieren Sie genau.

Tipp: Bereiten Sie sich gut vor – mit Fakten zur Immobilie, Unterlagen griffbereit und einem klaren Ablauf für die Besichtigung. So bleiben Sie souverän und vermeiden Stress.

Auch beim Verkauf einer Immobilie ohne Makler*in ist ein Notartermin Pflicht. Das Notariat erstellt den Kaufvertrag und beurkundet ihn. Die Kosten liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises – meist zahlen die Käufer*innen diesen Posten.

Tipp: Wenn Sie den Vertrag selbst vorbereiten, lassen Sie ihn unbedingt rechtlich prüfen. Eine anwaltliche Beratung kostet ca. 200 - 500 Euro, kann aber teure Fehler verhindern.