Fehler 1: Den Kaufpreis im Blick aber die Nebenkosten fehlen im Budget
„Welche Kaufnebenkosten fallen wirklich an und wie plane ich sie?“
Was unbedingt dazugehört:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. In Bayern sind es 3,5 %, in NRW/Brandenburg/Schleswig-Holstein/Saarland 6,5 %. Thüringen: seit 01.01.2024 5,0 %.
- Notar- und Grundbuchkosten: In der Regel zusammen ca. 1,5 bis 2,0 %, gesetzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und leider nicht verhandelbar.
- Maklercourtage: Nur, wenn ein*e Makler*in beteiligt ist. Die Höhe sollte regional üblich sein. Mehr über die Aufteilung lesen Sie unter Fehler 10.
So machen Sie’s richtig: Kalkulieren Sie die Nebenkosten vorab mit einem Puffer und legen Sie sie aus Eigenkapital zurück. Das schützt Ihre Finanzierung und Ihre Nerven.
Mit uns ganz einfach: Wir rechnen Ihre Nebenkosten für das konkrete Objekt transparent durch und bauen sie sauber in Ihr Finanzierungskonzept ein.
Fehler 2: Zinsen fixieren, Rest vergessen - zu kurze Zinsbindung, zu niedrige Tilgung, kein Puffer für Instandhaltung
„Welche Finanzierung passt zu mir – heute und in zehn Jahren?“
Besser so:
- Zinsbindung passend zum Leben und zur Zukunftsplanung (oft 10–20 Jahre, 30 Jahre sind auch möglich)
- Tilgung so wählen, dass die Restschuld planbar sinkt und Sie flexibel bleiben (Sondertilgungen, Ratenwechsel)
- Puffer für Instandhaltung und Unvorhergesehenes einplanen, Nebenkosten in der Regel aus Eigenkapital zahlen
Mit uns ganzheitlich: Unsere Finanzierungsexpert*innen vergleichen für Sie Angebote von über 550 Banken, berücksichtigen Förderungen und richten Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung auf Ihren Alltag aus – nicht andersherum.
Fehler 3: Kaufvertrag zu schnell unterschreiben
„Wieso soll ich den Notarvertragsentwurf 14 Tage vorher lesen?“
Wichtig zu wissen: Bei Verbraucherverträgen (z. B. Kauf vom Bauträger) soll der Notar sicherstellen, dass der vollständige Entwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung allen Parteien vorliegt. Das ergibt sich aus § 17 Abs. 2a BeurkG und ist durch die Rechtsprechung des BGH unterlegt. Auch bei Privat‑zu‑Privat gilt: Zwei Wochen Prüfzeit müssen Sie einplanen und vor allem die Vertragsanlagen (Teilungserklärung, Baubeschreibung etc.) mit prüfen. Offene Punkte sollten Sie sich markieren und gewünschte Änderungen direkt ansprechen.
Wir an Ihrer Seite: Wir gehen den Entwurf mit Ihnen durch, erläutern Details und klären offene Punkte. Denn wir sind Ihr Profi rund um die Immobilie.
Fehler 4: Energieausweis ignorieren und die Kosten unterschätzen
„Was sagt der Energieausweis wirklich aus und was hat das GEG 2024 geändert?“
Das sollten Sie wissen:
- Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen - spätestens zur Besichtigung. Die Kerndaten gehören aber bereits in die Werbeanzeige. Käufer*innen haben ein Recht auf rechtzeitige Information. Die Grundlage dafür bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
- Seit 2024 gelten für neue Heizungen schrittweise Anforderungen von mindestens 65 % erneuerbaren Energien – mit Übergangsfristen, abhängig von der kommunalen Wärmeplanung.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Ein Bedarfsausweis bewertet die Hülle und Technik (objektiv). Ein Verbrauchsausweis spiegelt das Verhalten der bisherigen Nutzer*innen wider (subjektiv). Beides kann für Ihre Kostenschätzung wichtig sein, auch wenn zumeist nur ein Energieausweis nach einem der beiden Verfahren vorliegt.
Mit uns ganz einfach: Wir prüfen Ausweis und Modernisierungspotenzial, beziehen Förderungen ein und rechnen die Auswirkungen auf Rate und Nebenkosten vor. Oder Sie bestellen den Energieausweis einfach direkt über uns.
Fehler 5: „Sieht gut aus.“ genügt - verdeckte Mängel bleiben unentdeckt
„Brauche ich wirklich ein Gutachten oder eine*n Bausachverständige*n?“
Warum sich ein Profi lohnt: Unabhängige Sachverständige (z. B. DEKRA, TÜV) prüfen den baulichen Zustand, identifizieren Feuchte‑, Dach‑, Haustechnik‑, Dämm‑ oder Statikthemen und schätzen mögliche Sanierungskosten zuverlässig ab. Das verschafft Ihnen Sicherheit und eine starke Verhandlungsposition.
Wir koordinieren für Sie: Gern empfehlen wir Ihnen Sachverständige aus unserem Netzwerk. So passt die Technik zur Finanzierung und umgekehrt. Damit Sie sich in Ihrem neuen Zuhause auch pudelwohl fühlen.
Fehler 6: Nur die Wohnung sehen und die Gemeinschaft übersehen
„Worauf muss ich bei einer Eigentumswohnung in der WEG achten?“
Ihre Pflichtlektüre vor dem Kauf:
- Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung (Rechte/Pflichten, Sondernutzungen)
- Protokolle der letzten 3–5 Jahre (Diskussionen, Beschlüsse, Konflikte)
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagen (Finanzgesundheit)
- anstehende Maßnahmen (Dach, Heizung, Aufzug, Fassade)
Es gibt eine Besonderheit bei Altbeschlüssen: Sogenannte Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung erlauben es, bestimmte Regeln später durch Beschluss zu ändern (z. B. Haustierhaltung, Sondernutzungen). Wenn die Eigentümergemeinschaft solche Änderungen beschließt, gelten sie grundsätzlich nur für die aktuellen Eigentümer*innen. Neue Käufer*innen sind an diese Änderungen nur gebunden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Ohne Eintrag können sie sagen: „Das gilt für mich nicht.“ Beachten Sie dabei die Übergangsfristen. Manche Änderungen müssen innerhalb einer bestimmten Zeit ins Grundbuch eingetragen werden, sonst verlieren sie ihre Wirkung gegenüber neuen Eigentümer*innen.
An Ihrer Seite: Wir schauen in die Unterlagen, geben eine ehrliche Einschätzung und planen notwendige Rücklagen in Ihr Budget ein.
Fehler 7: Baurechtliche Rahmenbedingungen nicht ausreichend geprüft und damit spätere An- oder Umbauten blockiert
„Wie prüfe ich Bebauungsplan und Baulasten?“
So checken Sie die Spielregeln:
- Der Bebauungsplan (B‑Plan) legt fest, wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf. Die Einsicht ist öffentlich und viele Pläne sind sogar online einsehbar (zentrales Landesportal).
- Das Baulastenverzeichnis enthält z. B. Abstandsflächen‑, Stellplatz‑ oder Erschließungsbaulasten.
- Das Grundbuch dokumentiert Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte am Grundstück. Diese Eintragungen können die Nutzung des Grundstücks erheblich beeinflussen, etwa durch Wegerechte oder Leitungsrechte, die An- oder Umbauten einschränken. Es enthält u. a. Eigentümer*innen, Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte), Hypotheken und Grundschulden, Wohnrechte oder Nießbrauch.
Mit uns an Ihrer Seite: Wir unterstützen Sie natürlich auch, wenn es um Bebauungsplan, Baulastenverzeichnis und Grundbuch geht. So wird aus Unterlagenlatein schnell ein klares Bild.
Fehler 8: Umwelt‑ und Naturgefahren ausblenden
„Wie erkenne ich Altlasten und Hochwasserrisiken?“
So gehen Sie vor:
- Altlasten: Hier können Sie eine Auskunft aus dem Altlasten-/Bodenschutzkataster bei der zuständigen Behörde anfragen. Achtung: Zustandsstörerhaftung – auch Erwerber*innen können in der Pflicht sein. Am besten Sie informieren sich direkt beim Profi.
- Hochwasser: Länder‑Viewer und Hochwassergefahrenkarten zeigen, ob das Grundstück bei HQhäufig/HQ100/HQextrem betroffen ist. Die Informationen sind ausschlaggebend für Nutzung, Versicherung und Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie.
Wir denken mit: Wir unterstützen Sie bei der Klärung von Altlasten oder Gefahrenlagen.
Fehler 9: Erbbaurecht wie klassisches Eigentum behandeln
„Ist Erbbaurecht eine gute Idee und worauf muss ich achten?“
Wichtige Stellschrauben beim Erbbaurecht sind die Restlaufzeit, der Erbbauzins (und seine Anpassung), die Belastungsvollmacht und der Heimfall. Banken verlangen oft eine ausreichende Restlaufzeit und Tilgung vor dem Vertragsende. Ansonsten kann die Finanzierung schwierig werden.
Unser Rat: Prüfen Sie den Vertragstext genau und verstehen Sie Zinsanpassungen und Verlängerungsoptionen. Darauf können Sie die Finanzierung sauber ausrichten. Wir zeigen Ihnen gerne, wann Erbbaurecht Sinn ergibt und wann nicht.
Fehler 10: Nicht wissen, wie die Maklercourtage geregelt wird
„Wer zahlt die Maklercourtage – und wie viel?“
Die aktuelle Rechtslage (seit 23.12.2020) besagt, dass Käufer*innen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen nicht mehr als 50 % der Provision tragen dürfen, wenn sie Verbraucher*innen sind. Die Textform ist dabei Pflicht. Anderweitige Absprachen gehören in den notariellen Kaufvertrag. In der Regel wird die Courtage hälftig geteilt, wobei die Höhe regional unterschiedlich sein kann. Achten Sie auf klare, faire Vereinbarungen.
Wir sorgen für Klarheit: Wir erklären die Modelle, prüfen Vertragsklauseln und achten auf Transparenz – für alle Seiten.
Extra für Kapitalanleger*innen:
„Gilt die Mietpreisbremse und was heißt das für meine Kalkulation?“
Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse bis 31.12.2029 verlängert. In ausgewiesenen Gebieten darf die Neuvermietungsmiete max. + 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen sind möglich: Neubau (Erstvermietung nach 01.10.2014), umfassende Modernisierung u. a. können von der Regelung ausgenommen werden.
Prüfen Sie vor Ihrem Kauf die örtliche Verordnung, den Mietspiegel und die Modernisierungsoptionen. Das prägt die Rendite. Wir rechnen gern mit Ihnen durch.
Ihre kompakte Checkliste für Besichtigung und Beurkundung
Nun kennen Sie die 10 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf und wissen, wie Sie sie am einfachsten vermeiden. In der folgenden Checkliste haben wir die wichtigsten Punkte noch einmal für Sie zusammengefasst.
Vor der Besichtigung:
- Budget und Nebenkosten (Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands, Notariat/Grundbuch, ggf. Makler*in) fixieren
- Finanzierungsrahmen mit Zinsbindung, Tilgung und Puffer klären
- Energieausweis anfordern, GEG‑Pflichten und Modernisierungsideen notieren
Vor der Kaufentscheidung:
- unabhängige Bausichtung (DEKRA/TÜV) beauftragen
- WEG‑Unterlagen prüfen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagen)
- B‑Plan und Baulasten checken; Grundbuch (Abt. II) auf Dienstbarkeiten prüfen
- Altlasten‑ und Hochwasserinformationen einholen
- Erbbaurecht? Restlaufzeit, Erbbauzins, Heimfall, Belastungsvollmacht prüfen
- Vermietung geplant? Mietpreisbremse/Verordnung und Mietspiegel einlesen, Marktsituation/Vermietbarkeit prüfen
Vor dem Notartermin:
- vollständigen Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor Beurkundung prüfen, Fragen sammeln
- Maklercourtage fair geregelt? Textform erfüllt?
- Zahlungsplan, Fälligkeit, Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung checken (Notariat erklärt die Regelungen während des Termins; Kosten gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz)
Ihr nächster Schritt: Traumhaus suchen? Finanzierung klären? Oder erst Unterlagen checken?
Sprechen wir miteinander – telefonisch, per Video oder vor Ort. Wir freuen uns auf Sie.
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