Trennung mit Immobilie: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Eigentumsverhältnisse: Wer steht im Grundbuch?

Die erste und wichtigste Frage lautet: Wem gehört die Immobilie rechtlich? Die Antwort liefert das Grundbuch. Dort eingetragene Personen gelten als Eigentümer*innen – unabhängig davon, wer den Kaufpreis gezahlt oder den Kredit bedient hat.

• Beide Partner*innen eingetragen: Das Haus gehört beiden zu gleichen Teilen, sofern keine abweichende Regelung (z. B. 70/30) vermerkt ist.
• Nur eine Person eingetragen: Diese Person ist alleinige*r Eigentümer*in – auch wenn der oder die andere mitfinanziert hat.

Praxis-Tipp: Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt oder über Ihr Notariat an. Ohne diesen Auszug sind keine belastbaren Aussagen zur Eigentumslage möglich.

Sonderfall: Wenn das Haus während der Ehe gekauft wurde, kann es  bei einer Scheidung möglicherweise im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt werden – auch wenn nur eine Person im Grundbuch steht. Hier sollten Sie sich auf jeden Fall juristisch beraten lassen.

Finanzierung: Wer haftet für den Kredit?

In den meisten Fällen haben beide (Ehe-)Partner*innen den Darlehensvertrag gemeinsam unterzeichnet. Das bedeutet: Sie haften gesamtschuldnerisch. Die Bank kann sich also an beide wenden – unabhängig davon, wer im Haus wohnt oder im Grundbuch steht. Eine Trennung oder Scheidung ändert nichts an der vertraglichen Verpflichtung gegenüber der Bank. Eine interne Vereinbarung („Eine*r zahlt weiter.“) ist für die Bank nicht bindend, es haften also immer beide.
Auch wenn jemand auszieht, bleibt die Haftung bestehen – bis die Person durch die Bank offiziell aus dem Kreditvertrag entlassen wurde.

Wichtig: Wenn Sie im Haus bleiben möchten, sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, ob Sie den Kredit allein übernehmen oder umschulden können. Prüfen Sie auch, zu welchen Konditionen das möglich ist. Läuft die Finanzierung z. B. bereits mindestens 10 Jahre, können Sie die Finanzierung ggf. auch sonderkündigen. Lassen Sie sich beraten. Gern auch direkt bei uns.

Haushaltsrechnung: Kann ich mir das Haus allein leisten?

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kosten Geld – und zwar laufend. Dieser Umstand wird häufig unterschätzt. Neben der monatlichen Kreditrate fallen an:

• Nebenkosten: Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr
• Instandhaltungsrücklagen: ca. 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr
• Grundsteuer und Versicherungen: Wohngebäude-, Hausrat- und ggf. Rechtschutzversicherung
• unregelmäßige Kosten: Reparaturen, Modernisierungen, Gartenpflege

Faustregel: Wenn mehr als 35–40 % Ihres Nettoeinkommens ausschließlich für die Immobilie aufgewendet werden müssen, ist die finanzielle Belastung langfristig kritisch – insbesondere als alleinerziehender Elternteil mit Kind.

Praxis-Tipp: Erstellen Sie eine detaillierte Haushaltsrechnung und lassen Sie sich ggf. von einer unabhängigen Beratungsstelle unterstützen. 

Emotionale Aspekte: Was ist das Beste für Ihr Kind?

Kinder brauchen in Trennungssituationen vor allem eines: Stabilität. Wenn Sie in Ihrem Zuhause bleiben können, kann das Ihren Kindern helfen, sich in der gewohnten Umgebung sicher zu fühlen. Doch auch ein Umzug kann entlastend sein – wenn das Haus mit Konflikten oder finanzieller Unsicherheit verbunden ist.
Beantworten Sie für sich folgende Fragen:
Will ich hier wohnen – oder halte ich nur an Erinnerungen fest?
Was bedeutet ein möglicher Neuanfang für mich und meine Kinder – emotional und praktisch?
Welche Unterstützungssysteme (Familie, Freunde, Betreuung) kann ich aktivieren?

Rechtliches: Was Sie über Wohnwert, Grundbuch & Co. wissen sollten

Wohnvorteil: Wenn Sie mietfrei im Haus wohnen, wird dieser Vorteil als fiktives Einkommen gewertet – z. B. bei der Berechnung von Unterhalt oder Zugewinnausgleich. Die Höhe orientiert sich an der ortsüblichen Miete.

Grundbuchänderung: Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse ist nur durch notarielle Beurkundung möglich. Auch eine Auszahlung an die ausziehende Person im Rahmen der Trennung muss notariell geregelt und im Grundbuch eingetragen werden.

Nutzungsentschädigung: Wenn Ihr*e Ex-Partner*in weiterhin im Grundbuch steht, aber nicht mehr im Haus wohnt, kann diese*r eine Nutzungsentschädigung verlangen – also eine Art „Miete“ für den Eigentumsanteil.

Steuerliche Aspekte: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkaufen, kann das Spekulationssteuer auslösen – es sei denn, Sie haben die Immobilie selbst genutzt. Lassen Sie sich hierzu am besten steuerlich beraten.

Fazit: Klare Entscheidungen brauchen Klarheit im Vorfeld

Eine Trennung ist ein emotionaler Umbruch – aber auch eine Chance, die eigenen Lebensumstände neu zu gestalten. Wenn Sie strukturiert vorgehen, sich professionell beraten lassen und Ihre Möglichkeiten realistisch einschätzen, können Sie gute Entscheidungen treffen – für sich und Ihre Kinder.

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