Wie viel Haus kann ich mir leisten?

30.09.26

Worauf es wirklich ankommt

In den eigenen vier Wänden leben. Klingt gut, oder? Mehr Platz, vielleicht ein Garten, ein Arbeitszimmer mit Tür, die Sie auch wirklich schließen können. Doch bevor aus dem Wunsch nach dem eigenen Zuhause ein Kauf wird, braucht es einen ehrlichen Blick aufs Budget. Und genau dabei stellt sich die entscheidende Frage:

Wie viel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten?

Ein Paar liegt auf einer Wiese und formt mit einem Zollstock die Umrisse eines Hauses.

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Finden Sie heraus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist ein großer Schritt. Entscheidend ist nicht nur, ob der Kaufpreis auf den ersten Blick machbar wirkt. Wichtig ist, dass die Finanzierung zu Ihrem Alltag passt und sich langfristig gut anfühlt.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, worauf es wirklich ankommt. Sie wissen schon grob, wo Sie stehen? Dann können Sie auch direkt mit unserem Konditionsrechner für Baufinanzierungen starten und sich eine erste Orientierung holen. Und wer noch am Anfang steht, bekommt hier die wichtigsten Grundlagen für die eigene Budgetprüfung.

Jetzt Finanzierung berechnen

Auf einen Blick: Was grob drin sein kann

Mit Ihrem monatlichen Einkommen lässt sich schon grob einschätzen, was finanziell möglich ist. Die Tabelle zeigt Ihnen, wie sich Einkommen und möglicher Kaufpreis ungefähr zueinander verhalten. Die Werte bleiben eine Orientierung und hängen unter anderem von Eigenkapital, Kaufnebenkosten und der konkreten Finanzierung ab.

Monatliches Nettohaushaltseinkommen	Potenzieller Kaufpreis
2.500 Euro	200.000 Euro
3.200 Euro	300.000 Euro
4.000 Euro	400.000 Euro

Tabelle: Empfohlenes Mindesteinkommen, um mit den Pauschalen der Banken eine Finanzierung zu bekommen.

Warum der Kaufpreis allein nicht reicht

Viele starten mit Lage, Zimmeranzahl, Balkon oder Terrasse. Verständlich, wenn so doch die eigenen Träume erfüllt werden sollen. Auf den ersten Blick wirkt der Kaufpreis einer Immobilie dann auch schnell passend. Doch dieser erzählt noch nicht die ganze Geschichte. Oft kommen weitere Kosten dazu. Vielleicht brauchen Sie eine neue Küche, frische Farbe oder einen Stellplatz. Vielleicht wollen Sie direkt ein Homeoffice einrichten oder eine Wallbox mitdenken. Bei älteren Immobilien kommen auch Modernisierungen dazu.

Wer das früh mitdenkt, sucht gezielter und trifft meist ruhigere Entscheidungen. Damit es greifbar wird und Sie Ihre monatliche Rate einschätzen können, gehen wir die wichtigsten Punkte jetzt Schritt für Schritt durch.

Unser Hinweis: Die Bank rechnet später noch einmal selbst und setzt dafür eigene Pauschalen an. Deshalb kann das Ergebnis der Bank von Ihrer Rechnung abweichen. Heißt für Sie: Rechnen Sie vorab, aber lassen Sie etwas Luft.

Schritt 1: Einnahmen und Ausgaben prüfen

Ihr erster Gedanke sollte nicht beim Kaufpreis liegen. Wichtiger ist zunächst, was Ihnen jeden Monat nach Abzug aller Kosten noch an Geld übrig bleibt. So bekommen Sie ein erstes Gefühl dafür, was als Monatsrate infrage kommt.

Worauf es ankommt

monatliches Haushaltsnettoeinkommen
regelmäßige Fixkosten
Versicherungen
Mobilitätskosten
Lebenshaltungskosten
bestehende Kredite
Rücklagen für Urlaub, Freizeit und Unvorhergesehenes

Gut zu wissen

Rechnen Sie nicht zu knapp. Denn die Finanzierung sollte nicht nur heute passen, sondern auch dann noch, wenn der Alltag nicht ganz nach Plan läuft.

Schritt 2: Die passende Monatsrate finden

Die monatliche Rate ist einer der wichtigsten Punkte, wenn Sie wissen möchten, was finanziell für Sie machbar ist. Die Monatsrate gehört später in den Konditionsrechner.

Was bei der Monatsrate wirklich zählt

Die Monatsrate setzt sich meist aus Zins und Tilgung zusammen. Viele schauen zuerst nur darauf, was maximal möglich wäre.

Besser ist die Frage: Was passt auch auf Dauer noch zu Ihrem Alltag? Denn die Monatsrate bleibt während der Sollzinsbindung in der Regel gleich. Meist über 10 bis 15 Jahre.

Gut zu wissen

Eine hohe Tilgung sieht auf dem Papier meistens gut aus. Im Alltag kommt es aber auf die Rate an, mit der Sie noch entspannt leben können.

Bei manchen Banken lässt sich die Tilgung später noch anpassen. Achten Sie bei Vertragsabschluss deshalb auf eine Tilgungssatzwechseloption. Dann können Sie die Tilgung erhöhen oder senken, falls etwas dazwischenkommt.

Schritt 3: Eigenkapital realistisch einplanen

Eigenkapital spielt bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Es ist Ihr eigenes Vermögen, das Sie für den Kauf einsetzen können. Diese Angabe gehört später auch in den Konditionsrechner. Je mehr Sie einbringen, desto weniger Darlehen brauchen Sie. Das kann die Konditionen verbessern und die Monatsrate senken. Entscheidend ist aber nicht nur die Summe, sondern auch, was wirklich verfügbar ist.

Was wirklich als Eigenkapital zählt

Das zählt sofort

Ersparnisse auf dem Konto
Tagesgeld
Eigenleistungen, wenn sie realistisch angesetzt sind
Wertpapiere, wenn sie rechtzeitig verkauft werden

Das kann noch dazukommen

Festgeld, wenn Sie rechtzeitig drankommen
Bargeld, wenn es auf dem Konto eingezahlt ist
Bausparguthaben, wenn es verfügbar wird
Schenkungen
Versicherungen, wenn sie sich rechtzeitig auflösen lassen (z. B. Renten-/Lebensversicherung)
eine weitere Immobilie, die verkauft oder beliehen werden kann

Gut zu wissen

Nicht alles, was auf dem Papier nach Eigenkapital aussieht, hilft im Kaufmoment. Gold im Tresor zählt erst, wenn Sie es rechtzeitig zu Geld machen. Festgeld hilft nur, wenn Sie vor dem Kauf darauf zugreifen können. Bei einer Schenkung will die Bank meist einen klaren Nachweis sehen.

Wichtig für Sie: Eigenkapital muss vorrangig für die Kaufnebenkosten und die erste Rate eingesetzt werden. Erst danach wird das Bankdarlehen ausgezahlt. Ein kleiner Puffer sollte trotzdem bleiben.

Mit dem Konditionsrechner zur ersten Einschätzung

Sie haben sich für eine passende Monatsrate entschieden und wissen, wie viel Eigenkapital Sie mitbringen können. Mit diesen beiden Zahlen können Sie jetzt konkret weiterrechnen. Unser Konditionsrechner gibt Ihnen schnell eine erste Einschätzung zu Ihrer Monatsrate und zu möglichen Konditionen. Das Ergebnis zeigt Ihnen, was grob für Sie drin ist. Was am Ende wirklich passt, schauen wir uns am besten noch einmal gemeinsam an.

Die Kaufnebenkosten sind im Rechner schon berücksichtigt. Weiter unten zeigen wir Ihnen, was neben dem Kaufpreis oft noch dazukommt und warum dieser allein oft wenig aussagt.

Besonders hilfreich ist der Rechner, wenn Sie:

gerade mit der Immobiliensuche starten
verschiedene Kaufpreise vergleichen möchten
Ihre monatliche Rate einschätzen wollen
wissen möchten, wie sich Eigenkapital auswirkt
ein Gefühl für mögliche Konditionen bekommen möchten

Worauf die Bank in Ihrer Situation achtet

Ihr Einkommen ist wichtig. Aber die Bank schaut nicht nur auf die Höhe. Auch die Frage, wie sicher und wie langfristig es verfügbar ist, spielt eine Rolle. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, ein Jobwechsel mit neuer Probezeit, Elternzeit oder Selbstständigkeit: Das alles wird anders bewertet.

Die Bank schaut meist nicht nur auf den heutigen Monat. Sie bewertet, wie sich Ihre Situation über meist drei bis 5 Monate hinweg einordnen lässt. Deshalb kann dieselbe Ausgangslage je nach Lebensphase anders wirken.

Angestellt mit unbefristetem Vertrag oder verbeamtet

Das ist für viele Banken oft ein Pluspunkt. Das Einkommen wirkt meist gut planbar und auf Dauer verlässlich.

Befristeter Arbeitsvertrag

Ein befristeter Vertrag ist der Bank meist einen genaueren Blick wert. Entscheidend ist dann, wie lange der Vertrag noch läuft und wie es danach weitergehen kann.

Jobwechsel mit neuer Probezeit

Das ist nicht automatisch ein Ausschluss. Die Bank schaut dann aber genauer hin, weil sie sehen will, wie sicher Ihre neue Situation wirklich ist.

Selbstständig oder freiberuflich

Hier zählen oft vor allem stabile Zahlen über einen längeren Zeitraum. Viele Banken möchten sehen, dass das Einkommen verlässlich da ist und sich gut einordnen lässt.

Elternzeit und Mutterschutz

Banken bewerten das unterschiedlich. Manche kalkulieren mit dem langfristigen Einkommen, andere mit Elterngeld, andere berücksichtigen das gar nicht.

Nähe zur Rente

Sollte die Rückzahlung in die Rente hineinlaufen, wird auch hier oft geschaut, dass Sie sich die Rückzahlung für das restliche Darlehen leisten können.

Das bedeutet für Sie: Nicht nur Ihr Einkommen zählt, sondern auch, wie Ihr Gesamtbild für die Bank aussieht.

Weitere Kosten nicht vergessen

Der Kaufpreis ist wichtig, aber er ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sollten Sie auch die Kosten nach dem Kauf von Anfang an mitdenken.

Was neben dem Kaufpreis dazukommt

Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises
Notar- und Grundbuchkosten: etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises
Maklerprovision: durchschnittlich 3,57 %, wenn ein*e Makler*in involviert ist
mögliche Kosten für Gutachten oder Beratung, z. B. Energieberatung

Gut zu wissen

Diese Kosten sollten Sie von Anfang an einkalkulieren. Sie machen schnell mehrere Prozent des Kaufpreises aus und werden häufig unterschätzt.

Unser Tipp: Rechnen Sie etwas großzügiger. So sehen Sie früher, welcher Kaufpreis wirklich zu Ihrem Budget passt.

Worauf Sie zusätzlich achten sollten

Der Kaufpreis allein sagt oft wenig darüber aus, wie gut eine Immobilie ins Budget passt. Denn nach dem Kauf können weitere Kosten entstehen.

Bei einer Bestandsimmobilie kann eine Modernisierung nötig sein, zum Beispiel für Küche, Bad, Böden, Heizung, Fenster oder Dämmung. Bei einem Neubau kommen dagegen häufig Erschließungs- und Anschlusskosten hinzu. Und bei Eigentumswohnungen sollten Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen mitgedacht werden.

Zwei Häuser, zwei Budgets

Zwei Immobilien können so auf den ersten Blick gleich viel kosten und trotzdem ganz andere Auswirkungen haben.

Haus A und Haus B kosten beide 420.000 Euro. Beide liegen gut. Beide wirken auf den ersten Blick passend.

Bei Haus A handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, in die Sie fast direkt einziehen könnten. Küche, Bad und Böden passen schon gut, dafür ist der Energieverbrauch höher. Das liegt oft an einer älteren Heizung, fehlender Dämmung oder den Fenstern. Die laufenden Kosten fallen also stärker ins Gewicht.

Bei Haus B handelt es sich ebenfalls um eine Bestandsimmobilie. Energetisch ist sie schon gut aufgestellt, sodass größere Kosten für eine Modernisierung nicht direkt anstehen. Dafür brauchen Sie vor dem Einzug noch Budget für Anpassungen. Vielleicht versetzen Sie Wände, tauschen Böden oder schaffen Platz fürs Homeoffice.

Auf dem Papier kosten beide Häuser gleich viel. Für Ihr Budget macht das trotzdem einen Unterschied. Mal haben Sie mehr Kosten im Alltag, mal direkt nach dem Kauf. Hier kommen noch ein paar typische Zusatzkosten dazu:

Neuen Fußboden verlegen

Ein neuer Boden kostet oft mehr als gedacht. Allein das Material kann bei rund 60 Euro pro Quadratmeter liegen. Bei 100 qm sind das schon etwa 6.000 Euro, bevor Verlegen, Untergrundarbeiten oder das Entfernen des alten Belags dazukommen. So wird aus einer kleinen Idee schnell ein größerer Posten.

Wärmepumpe einbauen

Der Preis hängt stark vom System ab. Ein Beispiel aus unserem Modernisierungsplaner sind 30.000 Euro für 100 m² mit Luft-Wasser-Wärmepumpe ohne Solarthermie. Je nach System gestalten sich die Kosten aber sehr unterschiedlich. In unserem Modernisierungsplaner können Sie die Kosten ganz einfach selbst prüfen.

Photovoltaikanlage anbringen

Eine PV-Anlage ist kein kleiner Posten. Ein Beispiel aus unserem Modernisierungsplaner sind 17.000 Euro für 8 kWp. Je nach Dimensionierung liegen die Kosten zwischen 14.000 und 36.000 Euro. Sie können die Kosten in unserem Modernisierungsplaner auch ganz einfach selbst nachrechnen.

Wallbox fürs E-Auto installieren

Wer ein E-Auto fährt, sollte eine Wallbox früh auf dem Zettel haben. Das Gerät und der Einbau können laut ADAC je nach Aufwand zwischen 800 und 3.500 Euro kosten. Eine bundesweite Förderung gibt es derzeit nicht mehr, in manchen Regionen sind aber noch Zuschüsse möglich.

Fragen Sie deshalb nicht nur: Was kostet die Immobilie? Sondern auch: Was kommt nach dem Kauf noch dazu? Genau da zeigt sich oft erst, was Sie sich am Ende wirklich leisten können. Nicht alles lässt sich vor dem Kauf exakt kalkulieren. Ein kleiner Puffer bleibt wichtig. Nachdem Sie Ihr Traumhaus gekauft haben, sollte genug Geld für Alltag, Rücklagen und unerwartete Ausgaben bleiben. Ihr Haus soll Ihnen Freude machen und nicht jeden Monat für Bauchschmerzen sorgen.

Was ungeplant dazukommen kann

eine Autoreparatur oder ein neues Auto
neue Haushaltsgeräte
höhere Energie- oder Nebenkosten
Einkommensänderungen
Familienzuwachs
längere Übergangszeit mit doppelter Belastung
kleine Reparaturen nach dem Einzug

Gut zu Wissen

Bei älteren Immobilien kann zusätzlich ein Sanierungspuffer sinnvoll sein. Oft zeigt sich erst später, ob an Dach, Heizung, Elektrik oder Leitungen noch etwas gemacht werden muss. Bei Eigentumswohnungen lohnt sich außerdem ein Blick auf Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen.

Wann eine Immobilie zu teuer wird

Eine Immobilie ist nicht nur dann zu teuer, wenn der Kaufpreis zu hoch ist. Sie wird vor allem dann zu teuer, wenn die Finanzierung nicht zu Ihrem Alltag passt.

Warnsignale können sein:

Die monatliche Rate lässt kaum Spielraum.
Ihre Rücklagen wären nach dem Kauf komplett aufgebraucht.
Kaufnebenkosten sind zu knapp eingeplant.
Modernisierungskosten sind unklar.

Wenn bereits einer dieser Punkte zutrifft, lohnt sich ein zweiter Blick. Versprochen. Worauf Sie bei der Baufinanzierung außerdem achten sollten, lesen Sie in unserem Beitrag Typische Fehler bei der Baufinanzierung und wie Sie sie vermeiden

Fazit: Welche Immobilie passt zu Ihrem Budget?

Die Antwort hängt nicht nur vom Kaufpreis ab. Entscheidend ist Ihr gesamter finanzieller Rahmen. Dazu gehören Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Monatsrate und ein finanzieller Puffer.

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung sollte zu Ihrem Leben passen. Wirklich Freude an einer Immobilie haben Sie aber nur, wenn auch das Drumherum passt. Und damit sind eben nicht nur die Nachbarn gemeint, sondern auch der finanzielle Rahmen.

Wenn Sie Ihre Möglichkeiten besser einschätzen möchten, starten Sie am besten mit einer unverbindlichen Berechnung. So bekommen Sie ein gutes Gefühl dafür, welche Immobilie realistisch zu Ihrem Geldbeutel passt.

Sind danach noch Fragen offen? Dann lassen Sie uns gemeinsam darüber sprechen.

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